土拍|我就是火!金科13600元/㎡拿下武侯新城48亩地(内有地块踩盘报告)
半个月前,小全全在《盘点|全年流拍率仅5% 爆红的土地下2018楼市如何接招?》一文中明确说过:2018最“燃”板块,非武侯新城莫属。果不其然,2018开年首宗主城区地块出让重任,便落在武侯新城肩上。
1月10日,成都以拍卖方式出让一宗武侯区簇桥街道49亩纯住宅地块。该地块采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式拍卖,起拍价为9300元/平方米,基础配建并无偿移交租赁住房比例为15%。
相比将于次日(1月11日)出让的高新区38亩人才公寓用地而言,虽然后者起拍价高达12896元/平方米,但从成交结果的看点上,前者明显要高得多。
最终,该地块由金科以13600元/平方米竞得,配建并无偿移交15%租赁住房,溢价率45.98,地块最高限价13800元/平方米。
今日出让地块实景图
与阳光城檀府做邻居
武侯49亩纯住宅地块不简单
就地块本身而言,不论从指标、区位、面积各方面,卖相都相当不错。
地块四至各有看点 教育资源尤为抢眼
地块以东为三环路,小全全从现场体验来看,二者间有一定距离的隔离绿化带,属于可接受范围内;
地块以南有百草园小学、成都市武侯区蓝天幼儿园以及成都五七0一厂社区居民楼;
地块以西则为新建的北京第二外国语大学附属幼儿园、小学、中学链条式教育资源,其中幼儿园主体已封顶,小学的建筑主体已验收完成进入装饰阶段,预估很快将投入使用;
地块以北是2016年拿地的阳光城檀府,该项目2017年该项目两次开盘出售832套住宅,信息显示项目暂无房源可售,规模与本地块相当。
地块四至配套实景图
商业交通配套齐全 生活半径靠步行可达成
距离地块以西400米不到便是已对外营业的武侯万达广场,包含有永辉超市、苏宁易购等主力店,步行只需几分钟;向进城方向跨过三环路一个街区就是中粮大悦城,直线距离仅700余米。小全全实地感受了一下,地块100米处就有跨三环路的人行天桥,即便步行都能较快抵达。
此外,地块以北较远距离还有新城吾悦广场,也在商业配套半径内。
交通则更不用说,地块位于武侯立交与川藏立交中间段,靠近三环路,进城、出城都相当便利。
局部范围居住品相有待提升 价值潜力大
就周边居住情况而言,万兴路以北的保利花园、置信丽都花园城、华宇静苑等大片居住区已构建起相当成熟的居住气氛。不过,本次出让地块属于五七0一厂社区范围,有相当多老旧厂区居民楼,目前看来,整体区域环境、配套卖相相比保利花园片区较落后。
小全全看到 ,一个小路旁的露天市场就算是附近居民的日常买菜场所。不过在阳光城檀府、周边地块的开发下,相信未来该区域的价值提升速度会很快。
五七0一厂社区实景图
整体来说,本次出让的武侯地块品质不错,教育资源相当丰富且优质,商业、交通配套,区位条件、市场成熟度都相当给力,拿地企业几乎“坐享其成”即可,而且地块面积不大,对不少开发商来说较好上手操盘。
另外值得一提的是,本地块2.13的计算容积率适合做出有一定品相的住宅项目,从这点来看起点比檀府稍高一筹。
武侯新城大腕云集
谁会来再来“参一脚”?
2018年的成都楼市,武侯新城必定是“主角”之一。其中,尤以草金路、成双大道、三环路、武兴路围合的区域为重。
查看2017年拍卖出让的五宗地中,有四宗均在上述区域内,另外一宗虽在三环内,但距离该区域也不远。值得强调的是,这五宗地全部以高价成交,平均成交楼面地价高达13752元/平方米,平均溢价率64%。
2017年武侯区拍卖出让地块成交信息
如果说高地价还不足以说明区域热度的话,那么再来看看拿地开发企业有哪些,金茂、龙湖、保利、中粮、东原,再加上已经在区域内落子的阳光城檀府、中铁建西派城、当代中德、金隅大成熙珑郡等项目,该区域一副蓄势待发的架势。
更何况,上述列举项目均为新盘,预计将集中在今年陆续亮相,定位非高端改善即顶级豪宅,市场关注度与区域价值兑现能力都相当强劲。
小全全实地探访发现,除中铁建西派城、阳光城檀府两个项目属于在售项目外,其余开发项目均处于筹备、待动工状态。
其中,主打高端科技绿色住宅的武侯金茂府已举办发布会,并计划于近期亮相示范区,届时其户型、科技等产品细节将一一揭露,小全全在现场看到地块上有加紧建设售楼部的迹象;
与金茂府相邻的龙湖天宸原著动作一贯迅速,拿地时间比金茂府晚三个月但进展丝毫不落后,现场已看到一座两三层建筑在建中,很可能也是项目售楼部所在地;
此外,金茂联合中粮拿下的157亩地块(项目名为中粮里院里)、当代中德(174亩)、保利41亩地块还未看到动工迹象,甚至连地块围挡广告都未有露出。不过,高端、改善、品质毫无疑问是这几个项目的共有标签。
此外,最新消息显示,当代中德174亩地块已基本确定将于本周末举行案名发布会,届时该项目更多情况会得以披露。
再回到出让地块身上,无论如何,本宗地是一块触顶最高限价的高价地胚子——起拍价9300元/平方米,基础配建并移交租赁住房的比例为15%,纯住宅性质,2.13计算容积率,本宗地的成交价应该有不少的上涨空间。
要知道去年有武侯五宗地的平均最高限价为13876元/平方米,其中有两宗成交地块的配建比例为20%,说明开发商对这个比例和价格都是有接受度的。
最终,地块由金科获取,成功加入武侯新城“高富帅圈层”。
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